Encadrement des loyers à Bordeaux : quel avenir après novembre ?

En vigueur à Bordeaux depuis juillet 2022, l’encadrement des loyers arrive à une échéance décisive. Le Sénat a voté sa prolongation de deux ans, mais le texte doit encore être définitivement adopté. Dans la capitale girondine, où le maire Thomas Cazenave a exprimé des réserves sur son efficacité, l’avenir du dispositif reste ouvert.

À moins d’un mois de l’échéance nationale de l’encadrement des loyers, les quatre années d’expérimentation bordelaise pourraient connaître un tournant. Le Sénat a adopté, mercredi 21 octobre, une proposition de loi prévoyant une prolongation de deux ans, par 325 voix contre 17. Mais le vote des sénateurs ne suffit pas à garantir la poursuite du dispositif, dont l’avenir dépend encore des prochaines étapes parlementaires.

À Bordeaux, où les loyers sont encadrés depuis le 15 juillet 2022, cette incertitude intervient dans un contexte politique particulier. Le maire Thomas Cazenave avait exprimé pendant sa campagne des réserves sur l’efficacité de cette mesure pour répondre à la crise du logement, sans pour autant annoncer sa suppression.

Une prolongation votée, mais pas encore acquise

Instauré à titre expérimental par la loi Élan de 2018, puis prolongé par la loi 3DS, l’encadrement des loyers permet de limiter les montants demandés lors de certaines mises en location ou de renouvellements de bail. À Bordeaux, il repose sur des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral, selon les secteurs géographiques et les caractéristiques des logements.

En décembre 2025, les députés avaient adopté une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif. Le Sénat a retenu une orientation différente : prolonger l’expérimentation pendant deux années supplémentaires, sans l’étendre à de nouveaux territoires, afin d’en poursuivre l’évaluation.

Le texte prévoit également qu’une commune puisse demander à sortir de l’expérimentation avant son terme, par une délibération de son conseil municipal. Si cette disposition est définitivement adoptée, elle donnera aux collectivités concernées la possibilité de se prononcer sur la poursuite du dispositif sur leur territoire.

À ce stade, rien n’est donc définitivement réglé. La proposition de loi, transmise à l’Assemblée nationale le 22 octobre, doit être de nouveau examinée. La commission des affaires économiques doit notamment se pencher sur le texte le 3 novembre, sous réserve de son inscription à l’ordre du jour.

À Bordeaux, une position municipale encore à préciser

Le débat dépasse la seule question du calendrier parlementaire. Il rejoint les interrogations apparues après les élections municipales de 2026 et l’arrivée de Thomas Cazenave à la mairie de Bordeaux.

Pendant la campagne, celui-ci avait exprimé des réserves sur l’efficacité de l’encadrement des loyers pour répondre aux difficultés d’accès au logement. Il défendait parallèlement une politique davantage tournée vers la construction, la rénovation et la mobilisation des logements vacants, sans annoncer pour autant la suppression du dispositif.

La question avait ressurgi lors du conseil municipal du 1er juin. Mathieu Hazouard, pour l’opposition socialiste, avait interpellé le maire afin d’obtenir des précisions sur les intentions de la nouvelle majorité concernant l’encadrement des loyers. Aucune décision d’abandon n’avait alors été annoncée. Nous avions déjà abordé ces interrogations dans notre article du 15 juin consacré à l’encadrement des loyers à Bordeaux.

Depuis, l’arrêté préfectoral a bien été renouvelé. Signé le 6 juillet par la préfète de Gironde, Sophie Brocas, il fixe les loyers de référence applicables du 15 juillet au 24 novembre 2026 inclus, date correspondant à la fin de la période prévue pour cet arrêté. L’expérimentation nationale arrive, quant à elle, à échéance le 23 novembre, selon le calendrier législatif actuellement en vigueur.

Si le Parlement adopte la prolongation, la possibilité de sortie anticipée introduite par le Sénat pourrait donner une nouvelle dimension aux choix locaux. À Bordeaux, les réserves exprimées par Thomas Cazenave rendent cette question particulièrement intéressante, sans préjuger de la position que prendra la municipalité.

Un bilan qui continue de faire débat

Après quatre années d’application à Bordeaux, l’encadrement des loyers présente des résultats encourageants sur certains indicateurs, mais son efficacité globale continue de faire débat.

Selon le sixième baromètre de la Fondation pour le Logement, publié en septembre 2026, 17 % des annonces locatives analysées à Bordeaux dépassaient les plafonds légaux, contre 37 % dans l’ensemble des territoires étudiés. L’association relève une amélioration de la situation dans plusieurs grandes villes de province, dont Bordeaux.

Ces chiffres témoignent d’un meilleur respect des plafonds dans les annonces étudiées, sans permettre à eux seuls de mesurer l’ensemble des effets du dispositif sur le marché immobilier local.

Les évaluations nationales apportent un éclairage complémentaire. Des études ont mis en évidence un effet modérateur de l’encadrement sur les loyers à court terme. L’une d’elles estime cette modération entre 2 et 4 % sur deux ans et demi par rapport à une évolution sans encadrement. Ces résultats ne constituent toutefois pas une mesure spécifique à Bordeaux.

Dans son rapport publié en octobre 2026, la Cour des comptes souligne également les limites des données disponibles, qui compliquent l’évaluation des conséquences à plus long terme, notamment sur l’offre locative.

Le débat porte donc sur deux questions distinctes. L’encadrement peut contribuer à limiter certains loyers, comme le suggèrent plusieurs études, mais ses éventuels effets sur l’investissement et le nombre de logements proposés à la location restent moins bien établis. Pour ses défenseurs, il constitue une protection nécessaire dans les marchés immobiliers tendus. Ses détracteurs craignent qu’il ne décourage certains propriétaires de louer leur bien.

Qu’est-ce qui changerait pour les locataires ?

Une disparition du dispositif ne signifierait pas que les loyers des baux en cours pourraient être augmentés librement dès le lendemain. Les contrats existants resteraient soumis à leurs clauses et aux règles légales applicables, notamment celles relatives à la révision des loyers.

En revanche, pour les nouveaux contrats concernés, les loyers ne seraient alors plus soumis aux plafonds spécifiques fixés dans le cadre de cette expérimentation, même si d’autres règles de limitation des hausses continueraient de s’appliquer.

Bordeaux fait notamment partie des zones tendues, dans lesquelles l’évolution des loyers reste réglementée dans certaines situations. Il faut donc distinguer l’encadrement du niveau des loyers, qui fixe un plafond selon les caractéristiques du logement, et l’encadrement de leur évolution, qui limite certaines augmentations.

L’avenir du dispositif dépend désormais des prochaines décisions parlementaires. À Bordeaux, la question de son maintien pourrait également revenir dans le débat municipal, alors que Thomas Cazenave a exprimé des réserves sur son efficacité sans annoncer son abandon. À l’approche de l’échéance de novembre, la position de la nouvelle majorité reste donc un élément à éclaircir.